İşyeri kiracısının tahliyesi, yalnızca kiraya verenin işyerini boşaltmak istemesiyle gerçekleştirilebilen bir işlem değildir. Dükkan, mağaza, ofis, büro, depo veya benzeri çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin bulunması ve kanunda öngörülen sürelerin doğru şekilde takip edilmesi gerekir. İşyeri kiracısı nasıl tahliye edilir sorusunun cevabı; kira sözleşmesinin niteliğine, kiracının kira ödemelerine, tahliye taahhüdünün bulunup bulunmadığına ve taşınmazın kullanım ihtiyacına göre değişebilir.
İşyeri kiralarında tahliye sürecine başlanmadan önce sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri, ödeme kayıtları, ihtarnameler, varsa tahliye taahhütnamesi ve taraflar arasındaki yazışmaların birlikte değerlendirilmesi önem taşır. İzmir Kira ve Tahliye Avukatı aracılığıyla yapılacak hukuki değerlendirmede de somut uyuşmazlığa uygun tahliye sebebinin ve izlenecek yöntemin belirlenmesi, süre kaybı yaşanmaması bakımından önemlidir.
İşyeri Kiracısı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
Çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi farklı hukuki sebeplere dayanabilir. Kiracının kira bedelini ödememesi, geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen işyerini boşaltmaması, kiraya verenin veya yeni malikin işyerine gerçek bir ihtiyacının bulunması, taşınmazın yeniden inşa veya esaslı imar nedeniyle kullanılamayacak olması ve aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi bunların başlıcalarıdır.
Bunun yanında uzun süredir devam eden işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun bildirim yoluyla sona ermeye ilişkin hükümleri de dikkate alınmalıdır. Dolayısıyla işyeri tahliye davası açılmadan önce hangi tahliye sebebinin somut olayda gerçekleştiği belirlenmelidir. Yanlış hukuki sebebe dayanılması veya kanuni sürenin geçirilmesi, tahliye talebinin sonuçsuz kalmasına yol açabilir.
Kira Sözleşmesi Bittiğinde İşyeri Kiracısı Otomatik Olarak Çıkar mı?
İşyeri kiralarında en sık karşılaşılan yanlış bilgilerden biri, kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde kiracının mutlaka işyerini boşaltması gerektiği düşüncesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi, kiraya verene tek başına kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.
Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmezse sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sözleşmenin üzerinde yazılı sürenin sona erdiğini ileri sürerek tahliye isteyemez.
Ancak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen on yıllık uzama süresi bakımından farklı bir sistem uygulanmaktadır. On yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından kiraya veren, kanundaki bildirim süresine uymak şartıyla herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hesaplama uygulamada teknik ayrıntılar içerdiğinden kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve uzama dönemleri ayrı ayrı incelenmelidir.
İşyeri Kiracısı Nasıl Tahliye Edilir? – Sık Sorulan Sorular
- 5 yıllık işyeri kiracısı çıkarılabilir mi?: Kiracının beş yıldır işyerinde bulunması tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye için kanunda düzenlenen geçerli sebeplerden birinin gerçekleşmesi gerekir.
- 10 yıllık işyeri kiracısı tahliye edilebilir mi?: Uzun süreli kira ilişkilerinde Türk Borçlar Kanunu’nun on yıllık uzama süresine ilişkin özel düzenlemesi uygulanabilir. Hesaplama kira sözleşmesinin başlangıç ve uzama dönemlerine göre yapılmalıdır.
- İşyeri satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?: Hayır. İşyerinin satılması kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Ancak yeni malikin kanunda belirtilen gerçek ve zorunlu ihtiyacının bulunması halinde tahliye talebi gündeme gelebilir.
- Kirasını düzenli ödeyen işyeri kiracısı çıkarılabilir mi?: Kira bedelinin düzenli ödenmesi, diğer tahliye sebeplerinin uygulanmasını tek başına engellemez. Gerçek ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü, yeniden inşa ve imar veya diğer kanuni şartların oluşması halinde tahliye konusu ayrıca değerlendirilebilir.
- Tahliye taahhütnamesi bulunan işyeri kiracısı hemen çıkarılır mı?: Tahliye taahhütnamesinin bulunması tek başına fiili tahliyenin hemen gerçekleşeceği anlamına gelmez. Belgenin geçerli olması, tahliye tarihinin gelmesi ve kiracının çıkmaması halinde kanunda öngörülen süre içerisinde icra veya dava yolunun işletilmesi gerekir.
- İşyeri tahliye davasında avukat zorunlu mu?: Tahliye davasının avukat aracılığıyla takip edilmesi genel olarak zorunlu değildir. Bununla birlikte tahliye sebebinin seçilmesi, ihtar ve tebligatların değerlendirilmesi, arabuluculuk süreci ve dava açma sürelerinin hesaplanması hukuki sonuçlar doğurduğundan somut uyuşmazlığın profesyonel olarak değerlendirilmesi tercih edilebilir.
Kirasını Ödemeyen İşyeri Kiracısı Nasıl Tahliye Edilir?
İşyeri kiracısının tahliyesi bakımından en sık karşılaşılan nedenlerden biri kira bedelinin zamanında ödenmemesidir. Kiracı, kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri vadesinde ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle ödeme için süre verebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Kiracıya yapılacak bildirimde borcun ödenmesi için süre verilmesi ve ödeme yapılmadığı takdirde kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin belirtilmesi önemlidir. Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kira borcunun tahsili ve tahliye talebinin birlikte gündeme geldiği durumlarda İcra ve İflas Kanunu kapsamında tahliye talepli icra takibi de değerlendirilebilir. İzlenecek yöntemin belirlenmesinde kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve kiracının borca veya kira ilişkisine yönelik muhtemel itirazları dikkate alınmalıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle İşyeri Kiracısı Tahliye Edilebilir mi?
Evet. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira dönemi içerisinde iki haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesi, belirli koşullar altında işyeri tahliye davası açılmasına imkan verebilir. Bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan dönem içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar oluşması durumunda kiraya veren, ilgili kira yılının sona ermesinden itibaren kanunda öngörülen süre içerisinde tahliye davası açabilir.
Burada önemli olan yalnızca iki ihtarnamenin bulunması değildir. İhtarların haklı olması, kira borcunun muaccel hale gelmiş olması, ödeme ve tebliğ tarihlerinin doğru değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle her iki ihtarın da aynı kira yılı bakımından hukuki sonuç doğurup doğurmadığı ayrıca incelenmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi ile İşyeri Kiracısı Nasıl Çıkarılır?
İşyeri kiracısının yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş olması, uygulamada sık kullanılan tahliye yollarından biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra işyerini belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ve belirtilen tarihte işyerinden çıkmamışsa kiraya veren tahliye sürecini başlatabilir.
Tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi açısından özellikle yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması önemlidir. Kiracı taahhüt edilen tarihte işyerini boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içerisinde icra yoluna başvurabilir veya tahliye davası açabilir.
Tahliye taahhütnamesinin içeriği, düzenlenme tarihi, imza durumu ve tarafların iddiaları uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebileceğinden belge özelinde değerlendirme yapılması gerekir.
Mal Sahibinin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?
Kiraya verenin kiralanan işyerini kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanma zorunluluğunun bulunması da tahliye sebebi olabilir. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.
Ancak işyeri ihtiyacının yalnızca ileri sürülmesi yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşır. Örneğin kiraya verenin kendi ticari faaliyetini dava konusu işyerinde yürütmek istemesi somut olayın özelliklerine göre değerlendirilebilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kural olarak sözleşme süresinin sonunda ve kanunda belirlenen süre içerisinde gündeme gelir. Sürelerin yanlış hesaplanması hak kaybına neden olabileceğinden sözleşme tarihleri dikkatle incelenmelidir.
Yeni Malik İşyeri Kiracısını Tahliye Edebilir mi?
Kiralanan işyerinin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmazı satın alan yeni malik, kural olarak mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir. Bu nedenle “İşyeri satıldı, kiracı hemen çıkarılabilir mi?” sorusunun cevabı genel olarak hayırdır.
Bununla birlikte yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyerine gerçek bir ihtiyacının bulunması halinde tahliye talep etmesi mümkündür. Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve kanundaki diğer şartları yerine getirmek kaydıyla edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası yoluna başvurabilir. Yeni malik isterse ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren uygulanacak kanuni süre içerisinde dava açarak da kullanabilir.
Tadilat, Yıkım veya Yeniden İnşa Nedeniyle İşyeri Tahliye Edilebilir mi?
Kiralanan işyerinin yeniden inşa veya imar edilmesi amacıyla esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında işyerinin kullanılması mümkün değilse tahliye gündeme gelebilir. Her tadilat işlemi tahliye için yeterli değildir. Basit boya, bakım veya işyerinin kullanılmasına engel olmayan küçük yenilemeler yerine, taşınmazın kullanımının devamını imkansız hale getiren esaslı bir çalışma bulunması gerekir. Yeniden inşa ve imar nedeniyle gerçekleştirilen tahliyelerde kiracının sonraki döneme ilişkin bazı hakları da bulunmaktadır. Bu nedenle proje, ruhsat, teknik çalışma ve yeniden inşa planları gibi belgeler uyuşmazlıkta önem taşıyabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilen İşyeri Başkasına Kiralanabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir işyerinin herhangi bir haklı sebep olmaksızın kısa süre içerisinde başka bir kiracıya verilmesi kanunda sınırlandırılmıştır. Kiraya veren, ihtiyaç amacıyla işyerinin boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı bir neden bulunmadıkça üç yıl geçmeden taşınmazı eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz.
Benzer bir düzenleme yeniden inşa ve imar sebebiyle gerçekleştirilen tahliyeler açısından da bulunmaktadır. Kanunda öngörülen yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde eski kiracının tazminat talebi gündeme gelebilir.
İşyeri Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava şartıdır. İşyeri tahliye davası açılmadan önce ilgili tahliye sebebine göre zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekebilir.
Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise zorunlu arabuluculuk düzenlemesinin istisnaları arasındadır. Bu nedenle tahliye taahhüdü, kira borcu, ihtiyaç nedeniyle tahliye veya diğer hukuki sebeplerde izlenecek süreç birbirinden farklı olabilir. Özellikle hak düşürücü süre bulunan tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun zamanı ile dava açma süresinin birlikte değerlendirilmesi önemlidir.
İşyeri Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava konusu kira bedelinin veya işyerinin ekonomik değerinin yüksek olması görevli mahkemeyi değiştirmez.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki genel yetki ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin yetki kuralları dikkate alınır. Bu nedenle davanın hangi adliyede açılacağının somut kira ilişkisine göre ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
İşyeri Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İşyeri tahliye davası ne kadar sürer? kiraya verenlerin en sık araştırdığı sorulardan biridir. Ancak bütün tahliye davaları için geçerli sabit bir süre bulunmamaktadır. Mahkemenin iş yoğunluğu, tebligat süreleri, kiracının savunmaları, tanık veya bilirkişi incelemesine ihtiyaç duyulması, sunulan belgeler ve kanun yolu süreçleri dava süresini etkileyebilir.
Bu nedenle internet üzerinde tahliye davalarının kesin olarak belirli sayıda ayda sonuçlanacağı yönündeki ifadeler her uyuşmazlık için geçerli kabul edilmemelidir. Tahliye sürecinde öncelikle doğru hukuki sebebe dayanılması ve kanuni sürelerin korunması önem taşır.
Dükkan Kiracısı Çıkmıyorsa Ne Yapılmalı?
Bir dükkan veya ticari işyeri kiracısının sözleşme sona erdiği halde işyerini boşaltmaması durumunda kiraya verenin öncelikle tahliye için geçerli bir hukuki sebebinin bulunup bulunmadığını belirlemesi gerekir. Kiracının kira borcu bulunması, geçerli tahliye taahhüdü vermiş olması, iki haklı ihtar şartlarının oluşması veya kiraya verenin gerçek işyeri ihtiyacının bulunması farklı hukuki süreçler gerektirir.
Kiracının elektrik veya suyunun kesilmesi, işyerine girişinin engellenmesi, kilidin değiştirilmesi ya da eşyalarının dışarı çıkarılması gibi tek taraflı müdahaleler yerine hukuki yolların kullanılması gerekir. Tahliye, anlaşma sağlanamadığı durumlarda yetkili merciler üzerinden yürütülmelidir.
İşyeri Tahliye Davası Açma Süresi Nedir?
Tahliye davalarında tek bir genel dava açma süresi bulunmamaktadır. Tahliye sebebine göre farklı süreler uygulanır. Örneğin tahliye taahhüdünde taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir aylık süre önem taşırken, ihtiyaç nedeniyle tahliyede belirli süreli sözleşmenin sona ermesi ve takip eden kanuni süre dikkate alınır. İki haklı ihtarda ise kira yılının sona erme tarihi esas alınmaktadır.
Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nda, kiraya verenin dava açılması için öngörülen süre içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresinin bir kira yılı uzamasına ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Ancak hangi durumda bu hükümden yararlanılabileceği somut olayın tarihleri üzerinden değerlendirilmelidir.
İşyeri Kiracısının Tahliyesinde Hangi Belgeler Önemlidir?
Tahliye uyuşmazlıklarında kira sözleşmesi başta olmak üzere ödeme dekontları, banka hareketleri, ihtarnameler, tebligat belgeleri, tahliye taahhütnamesi, tapu kayıtları, taşınmazın satın alınmasına ilişkin belgeler ve ihtiyaç iddiasını destekleyen deliller önem taşıyabilir.
Özellikle ticari işyerlerinde şirket kayıtları, işyeri açılışına ilişkin belgeler, ruhsat işlemleri, faaliyet belgeleri veya yeniden inşa ve imar yapılacaksa proje ve teknik belgeler de somut uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirmeye alınabilir.
İşyeri Kiracısı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye için öncelikle Türk Borçlar Kanunu kapsamında geçerli bir hukuki sebebin bulunması gerekir. Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yeni malikin gerçek işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar gereksinimi ya da kanunda düzenlenen bildirim şartlarının oluşması halinde tahliye süreci gündeme gelebilir.
Hangi yolun kullanılacağı; kira sözleşmesinin süresine, tahliye sebebine, yapılan bildirimlere ve tarafların elindeki belgelere göre değişmektedir. Özellikle bir aylık dava ve başvuru sürelerinin söz konusu olduğu durumlarda işlem tarihleri önem taşır. Bu nedenle işyeri tahliyesinde dava veya icra sürecine başlanmadan önce kira ilişkisinin bütün belgeleriyle birlikte değerlendirilmesi hak kaybının önlenmesine yardımcı olabilir.
Şancı&Çankaya Hukuk Bürosu, İzmir’de kira hukuku kapsamında işyeri kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar, tahliye süreçleri, kira alacakları ve kiraya veren ile kiracı arasındaki hukuki ihtilaflara ilişkin hukuki hizmet sunmaktadır. Her kira uyuşmazlığı kendi sözleşme şartları, belgeleri ve tarihleri kapsamında değerlendirilmelidir.
