Ev sahibi, bir yıllık konut kira sözleşmesinin süresi dolduğu için kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu, belirli süreli konut kiralarında sözleşmenin uzamasını esas alır. Tahliye için ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü veya kira borcundan kaynaklanan bir neden gibi hukuki bir dayanak bulunmalıdır. Bu dayanağın gerektirdiği bildirim, süre ve başvuru koşulları da yerine getirilmelidir.
İzmir Kira ve Tahliye Avukatı desteğine başvuran kiracılar ve ev sahipleri açısından sözleşmenin başlangıç tarihi, ödeme kayıtları, ihtarnameler ve imzalanan belgeler birlikte değerlendirilmelidir. Aynı tarihte sona eren iki kira sözleşmesinde farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir. Çünkü belirleyici olan yalnızca sözleşmedeki bitiş tarihi değil, tarafların işlemleri ve ileri sürülen tahliye sebebidir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli konut kira sözleşmesini dönem sonunda sona erdirmek istediğini sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirmedikçe sözleşme bir yıl uzamış sayılır. Bildirimin yazılı olması gerekir. Kiraya veren ise aynı on beş günlük süreyi kullanarak, herhangi bir tahliye sebebi bulunmadan sözleşmeyi bitiremez.
Örneğin bir yıllığına kiralanan evde ilk dönem tamamlandığında, sırf takvimdeki son güne gelindiği için kiracının oturma hakkı ortadan kalkmaz. Uzama için tarafların yeniden imza atması gerekmez. Kira ödeme, evi özenli kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülükleri devam eder. Kira bedelinin yeni dönemde nasıl değişeceği ise ayrıca değerlendirilir.
Kira Sözleşmesi Süresi Biten Bir Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kanunda öngörülen koşullar oluşmuşsa tahliye talep edilebilir. Ancak sözleşmenin sona erme tarihinin gelmesiyle tahliye hakkının doğması aynı şey değildir. Kiraya verenin dayandığı sebebi ortaya koyması ve uygun hukuki yolu izlemesi gerekir. Taraflar tahliye konusunda anlaşabilir; anlaşma bulunmadığında kiraya veren kendi kararıyla kiracının eşyalarını çıkaramaz veya konuta erişimini engelleyemez.
Ev sahibinin başka bir kişiye daha yüksek bedelle kiralama düşüncesi, tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Buna karşılık gerçek bir konut ihtiyacı, geçerli bir tahliye taahhüdü veya kanundaki şartları sağlayan ödeme ihlalleri farklı değerlendirilir.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir mi?
TBK 350, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacına dayanmasına imkan tanır. Örneğin ev sahibinin çocuğunun ayrı bir konutta yaşama ihtiyacı incelemeye konu olabilir. Her yakınlık ilişkisi kendiliğinden yeterli sayılmaz; ihtiyaç sahibinin kanundaki kişiler arasında bulunması gerekir.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Yalnızca “Kendim oturacağım” şeklindeki açıklama tahliyeyi kendiliğinden sağlamaz. Bir yıllık belirli süreli sözleşmede bu sebebe dayalı dava, kural olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Dava süresini uzatan bildirimler ve arabuluculuğun sürelere etkisi ayrıca hesaba katılmalıdır.
Tadilat Yapılacak Olması Kiracının Tahliyesi İçin Yeterli mi?
Her tadilat tahliye gerekçesi sayılmaz. TBK 350 kapsamında yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik gerekli olmalı; çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır. Sadece boya yapılması veya dekorasyonun yenilenmesi isteği bu koşulları kendiliğinden karşılamaz.
Projenin kapsamı ve konutta yaşamaya etkisi teknik incelemeyle değerlendirilebilir. Kiraya verenin yapacağı işlemler için gerekli belgeleri sunması gerekir. Burada da belirli süreli sözleşmenin sona ermesi, dava hakkının kullanılacağı zaman bakımından önem taşır. Tahliye sonucuna yalnızca “Tadilat var” açıklamasıyla ulaşılamaz.
Ev Satılırsa Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Geçersiz Olur mu?
Taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. TBK 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle tapu devri, kiracının hemen evi boşaltmasını gerektiren bağımsız bir sebep değildir. Kiracının ödeme yapacağı kişi ve hesap bilgileri ise mülkiyet değişikliği doğrulanarak netleştirilmelidir.
Yeni malikin kanunda belirtilen kişiler yönünden kullanma ihtiyacı varsa TBK 351 uygulanabilir. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimin kiracıya ulaşması koşuluyla, edinmeden altı ay sonra dava açılması mümkündür. Yeni malik, alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açma yolunu kullanabilir. Bu tarihler otomatik tahliye günü anlamına gelmez.
Tahliye Taahhütnamesi Varsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. TBK 352 kapsamında geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. İlk kira sözleşmesindeki bitiş tarihi, tek başına bu nitelikte bir taahhüt sayılmaz.
Geçerli taahhüde rağmen ev boşaltılmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak kural olarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Belgedeki imza, düzenlenme zamanı ve tahliye tarihi uyuşmazlık konusu olabilir. Noter onayı genel bir geçerlilik şartı değildir; ancak belgenin düzenlenme biçimi ispat ve takip sürecini etkileyebilir. Boş veya içeriği anlaşılmayan belgeler imzalanmadan önce değerlendirilmelidir.
Kiranın Ödenmemesi veya Geç Ödenmesi Tahliye Sebebi midir?
Kira borcunun ödenmemesi, sözleşmenin süresinden ayrı bir hukuki meseledir. TBK 315 kapsamında kiraya veren, vadesi gelmiş kira bedeli veya yan gider ödenmediğinde yazılı bildirimle ödeme süresi verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bildirimde, ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıklanmalıdır. Süre, bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen gün işlemeye başlar.
TBK 352’deki iki haklı ihtar yolu farklıdır. Bir yıllık sözleşmede aynı kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmesi, şartları oluştuğunda dönem sonunda tahliye davasına dayanak olabilir. İki kez mesaj gönderilmesi yeterli değildir; borçların vadeleri, ödeme ve tebliğ tarihleri incelenir. Bu yolda dava, kural olarak ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
Ev Sahibi On Yıl Dolmadan Kiracıyı Çıkaramaz mı?
Ev sahibinin her durumda on yıl beklemesi gerektiği düşüncesi doğru değildir. Kanuni tahliye nedenlerinden biri oluştuğunda ilgili koşullarla daha önce başvuru yapılabilir. On yıllık uzama süresi, kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi açısından önem taşır.
Belirli süreli sözleşmelerde ilk sözleşme süresi ile on yıllık uzama süresi birbirinden ayrılır. On yıllık uzama tamamlandıktan sonra bunu izleyen uzama yılının sonunda sona erdirme için en az üç ay önceden yazılı bildirim gerekir. Bir yıllık ilk sözleşmede genel hesap, toplamda on ikinci yılın sonunu gösterir. Dolayısıyla “Eve taşınalı on yıl oldu” hesabı tek başına yeterli değildir. Sonradan imzalanan belgelerin niteliği de süre değerlendirmesini etkileyebilir.
Ev Sahibi İhtarname Gönderince Kiracı Hemen Çıkmalı mı?
İhtarname, içeriğine göre bildirim veya talep niteliği taşır; tek başına bir tahliye kararı değildir. Belgede hangi hukuki sebebin ileri sürüldüğü ve verilen sürenin neye ilişkin olduğu incelenmelidir. Sadece ilk yılın dolduğunu belirten bir ihtar, ev sahibine kanunda bulunmayan bir tahliye hakkı kazandırmaz.
Buna rağmen resmi belgeler görmezden gelinmemelidir. Özellikle icra dairesinden gelen ödeme veya tahliye emrinde başvuru yoluna özgü süreler bulunabilir. TBK 353 kapsamında, dava açılacağının kanuni dava süresi içinde yazılı bildirilmesi dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir. Bu düzenleme bütün ihtarların aynı sonucu doğurduğu anlamına gelmez.
Sözleşme Yenilenirken Ev Sahibi İstediği Kadar Zam Yapabilir mi?
Bir yıllık kira sözleşmesinin uzaması, ev sahibine sınırsız zam hakkı vermez. Türk lirasıyla belirlenen konut kiralarında yenilenen döneme ilişkin artış anlaşmaları, TBK 344 uyarınca TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmedeki artış hükmü de incelenmelidir; yasal üst sınır her durumda otomatik uygulanacak oran değildir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin mahkemece belirlenmesi farklı esaslara tabidir. Emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet değerlendirilir. Beş yılın tamamlanması tahliye sebebi oluşturmaz. Zam konusunda anlaşmazlık yaşanması da kiracının kira ödemelerini tamamen durdurmasını haklı kılmaz.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’ten itibaren kural olarak dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Düzenleme 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde yer alır. İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler istisna kapsamındadır. Bu nedenle seçilen başvuru yolu belirlenmeden tüm tahliye işlemleri için aynı yöntem önerilemez.
Arabuluculukta taraflar tahliye tarihi, anahtar teslimi ve ödeme konularını görüşebilir. Anlaşma zorunlu değildir. Anlaşma sağlanmazsa şartları bulunan uyuşmazlıkta dava yoluna gidilebilir. Dava şartı arabuluculuk başvurusundan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Başvuru tarihinin yanlış hesaplanması hak kaybına yol açabileceğinden süre takibi önemlidir.
Kiracı ve Ev Sahibi Hangi Belgeleri Saklamalı?
1 Yıllık kira sözleşmesi bitince ne olur? sorusuna somut olay üzerinden cevap verebilmek için belgeler tarih sırasıyla hazırlanmalıdır. İncelemede özellikle şu kayıtlar önem taşır:
- Kira sözleşmesi, ek protokoller ve sonradan imzalanan belgeler.
- Kira ödemelerini ve hangi aylara ait olduklarını gösteren dekontlar.
- İhtarnameler, tebliğ belgeleri ve taraflar arasındaki yazışmalar.
- Varsa tahliye taahhütnamesinin aslı veya okunabilir örneği.
- İhtiyaç iddiasına, mülkiyet değişikliğine veya ödenmeyen borca ilişkin belgeler.
Belge hazırlığı sırasında ödeme tarihi ile ödeme yapılan dönemin birbirine karıştırılmaması gerekir. Özellikle birden fazla aya ilişkin toplu ödemelerde açıklamalar kontrol edilmelidir. Anahtar teslimi konusunda anlaşılmışsa teslimin tarihi ve kime yapıldığı da kayıt altına alınmalıdır.
Kira Süresinin Bitmesi ve Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular
- Kiracı Her Yıl Yeni Sözleşme İmzalamalı mı?: Hayır. Kanuni uzama gerçekleştiğinde mevcut kira ilişkisi devam eder. Yeni belge imzalanması isteniyorsa yalnızca başlığına bakılmamalı; kira bedeli, süre, ek yükümlülükler ve tahliyeye ilişkin ifadeler birlikte okunmalıdır.
- Kiracı Kirasını Düzenli Ödüyorsa Hiç Çıkarılamaz mı?: Düzenli ödeme, ödeme ihlallerine dayalı tahliye bakımından önemlidir. Ancak ihtiyaç veya geçerli tahliye taahhüdü gibi başka hukuki sebepleri ortadan kaldırmaz. Her sebebin koşulları ayrıca değerlendirilir.
- Kiracı Sözleşme Sonunda Ayrılmak İsterse Ne Yapmalı?: Belirli süreli konut kiralarında dönem bitiminden en az on beş gün önce yazılı fesih bildiriminin kiraya verene ulaşması sağlanmalıdır. Bildirimle birlikte taşınmazın ve anahtarların teslimi planlanmalı, teslim işlemi ispatlanabilir şekilde belgelenmelidir.
Kira Sözleşmesi ve Tahliye
Şancı&Çankaya Hukuk Bürosu, İzmir’de kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki destek sunmaktadır. Kira sözleşmesi süresi biten bir kiracı tahliye edilebilir mi sorusunun yanıtı; sözleşmenin niteliği, dayanılan sebep, deliller ve başvuru süreleri birlikte incelenerek belirlenir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut uyuşmazlıkta izlenecek yol, ilgili belgeler değerlendirilerek ortaya konulmalıdır.
