İzmir kentsel dönüşüm avukatı; riskli yapı tespitinden tekrardan inşa sürecine, maliklerin karar almasından müteahhit sözleşmelerine kadar kentsel dönüşümün hukuki aşamalarında destek sunar. Dönüşüm sürecinin doğru yönetilmesi; mülkiyet haklarının korunması, sürelerin kaçırılmaması ve ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşır.
Kentsel dönüşüm; gayrimenkul, idare, sözleşme, kat mülkiyeti ve imar hukukunun birlikte değerlendirilmesini gerektiren kapsamlı bir süreçtir. Bu nedenle İzmir Gayrimenkul Avukatı tarafından tapu kayıtlarının, arsa paylarının, riskli yapı raporunun, malik kararlarının ve yükleniciyle yapılacak sözleşmenin birlikte incelenmesi gerekebilir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı İzmir’de Hangi İşlemleri Yürütür?
Kentsel dönüşüm yalnızca eski binanın yıkılıp yerine yeni bir yapı yapılmasından ibaret değildir. Süreçte 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, ilgili Uygulama Yönetmeliği, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu gibi farklı düzenlemeler gündeme gelebilir.
Kentsel dönüşüm avukatının çalışma alanları somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte genel olarak şunları kapsar:
- Tapu kayıtları, arsa payları ve taşınmaz üzerindeki şerhlerin incelenmesi,
- Riskli yapı tespiti ve itiraz sürecinin değerlendirilmesi,
- Malikler kurulu toplantılarının ve karar tutanaklarının hazırlanması,
- Salt çoğunluk hesabının mevzuata uygunluğunun kontrol edilmesi,
- Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin incelenmesi,
- Arsa payı satış sürecinin takip edilmesi,
- Müteahhit araştırması ve sözleşme hükümlerinin değerlendirilmesi,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya eser sözleşmesinin hazırlanması,
- Ruhsat, imar durumu, proje ve yapı kullanma izin belgesi süreçlerinin hukuki açıdan incelenmesi,
- İdari işlemlere karşı itiraz ve dava yollarının değerlendirilmesi,
- Malikler, yüklenici ve idare arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların takibi.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki bina bazlı dönüşüm süreci çoğunlukla riskli yapı tespitiyle başlar. Yapı maliklerinden biri veya kanuni temsilcisi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kurum ya da kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabilir. Başlangıç aşamasında bütün maliklerin onayının bulunması zorunlu değildir.
Hazırlanan teknik rapor ilgili idari birim tarafından incelenir. Uygun bulunan riskli yapı tespiti, mevzuatta belirlenen yöntemlerle hak sahiplerine bildirilir. Tespitin kesinleşmesi hâlinde tahliye, yıkım, yeni uygulamaya karar verilmesi ve yeniden yapım aşamalarına geçilir. Her aşamadaki bildirim tarihi ve yasal süre ayrı ayrı takip edilmelidir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi Kaç Gündür?
Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, bildirimin mevzuata uygun şekilde gerçekleşmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki yetkili müdürlüğe sunulur ve teknik heyet tarafından incelenir. Bu sürenin geçirilmesi, idari itiraz imkânının kaybedilmesine yol açabilir.
İtiraz dilekçesinin yalnızca genel itiraz ifadelerinden oluşması yeterli olmayabilir. Rapordaki teknik veriler, numune alma işlemleri, yapı özellikleri ve hesaplamalar uzman görüşüyle değerlendirilmelidir. Hukuki başvuru ile teknik incelemenin birlikte yürütülmesi, itirazın somut gerekçelere dayanmasını sağlar.
Kentsel Dönüşümde Yüzde 50+1 Yeterli midir?
Güncel düzenlemeye göre riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara, sahip oldukları hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebilir. Kamuoyunda “yüzde 50+1” olarak ifade edilen bu oran, malik sayısına göre değil kural olarak arsa payları üzerinden hesaplanır.
Örneğin on bağımsız bölüm bulunan bir binada her malik eşit oy hakkına sahip olmayabilir. Tapudaki arsa payları farklıysa çoğunluk hesabı da buna göre değişir. Toplantıya çağrı, gündem, teklif, karar tutanağı ve imzaların mevzuata uygun hazırlanması gerekir. Usul hataları, alınan kararın veya devamındaki işlemlerin uyuşmazlık konusu olmasına neden olabilir.
Yeni Düzenlemeler Kentsel Dönüşüm Sürecini Nasıl Etkiliyor?
4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle birlikte toplantı usulleri, çoğunluk hesabı, parsellerin birleştirilmesi veya ayrılması ve yeni uygulamaya karar verilmesi gibi konularda güncel kuralların dikkate alınması daha önemli hâle gelmiştir. Toplantının hisseleri oranında paydaşların gerekli çoğunluğuyla yapılması ve kararların usulüne uygun tutanağa bağlanması gerekir.
Özellikle birden fazla parselin birlikte değerlendirilmesi, parsel birleştirme işlemleri, boş parsellerin projeye dâhil edilmesi ve yeni yapı ruhsatına başvurulması gibi durumlarda genel çoğunluk kuralı tek başına yeterli olmayabilir. İzmir kentsel dönüşüm hukuku kapsamında her taşınmazın tapu, imar ve yapı durumu ayrı ayrı incelenmelidir.
Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payı Satılabilir mi?
Hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif mevzuatta belirtilen yöntemlerle bildirilir. Gerekli şartların oluşması hâlinde karara katılmayan maliklerin arsa payları, belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yoluyla satışa çıkarılabilir.
Arsa payı satışı ciddi mülkiyet sonuçları doğurduğu için kararın oluşumu, çoğunluk hesabı, değer tespiti, bildirim ve satış dosyası dikkatle incelenmelidir. Rayiç değerin taşınmazın gerçek durumunu yansıtmadığı, bildirimin usulsüz olduğu veya çoğunluğun yanlış hesaplandığı düşünülüyorsa kullanılabilecek hukuki yollar somut dosyaya göre belirlenmelidir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Maliklerle yüklenici arasında yapılacak sözleşme, dönüşümün en önemli belgelerinden biridir. Yalnızca yeni bağımsız bölümlerin paylaşımını gösteren basit bir metinle hareket edilmesi, ilerleyen aşamalarda teslim, maliyet ve proje uyuşmazlıklarına yol açabilir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde özellikle şu konular açıkça düzenlenmelidir:
- Maliklere verilecek bağımsız bölümlerin katı, cephesi, alanı ve eklentileri,
- Yeni yapının teknik şartnamesi ve kullanılacak malzemeler,
- Ruhsat alma, inşaata başlama ve teslim süreleri,
- Gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar,
- Kira veya geçici barınma ödemelerinin şartları,
- Ek maliyet ve fiyat artışı taleplerinin hangi durumlarda ileri sürülebileceği,
- Yüklenicinin teminatı ve mali yeterliliği,
- Tapu devrinin aşamaları ve yükleniciye verilecek yetkilerin sınırları,
- Proje değişiklikleri için aranacak onaylar,
- İskan belgesinin alınması ve ortak alanların teslimi,
- Sözleşmenin feshi, devri ve uyuşmazlık çözüm yöntemi.
Yüklenicinin geçmiş projeleri, yetki belgesi, ticaret sicili, mali durumu ve devam eden işleri de sözleşme öncesinde araştırılmalıdır. Yalnızca yüksek metrekare veya kısa teslim süresi vaatlerine göre karar verilmesi, maliklerin uzun vadeli haklarını riske atabilir.
Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Paylaşımı Nasıl Belirlenir?
Kentsel dönüşümde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri arsa payı ve bağımsız bölüm paylaşımıdır. Mevcut dairelerin büyüklüğü, konumu, kullanım şekli ve tapudaki arsa payı her zaman birbiriyle uyumlu olmayabilir. Yeni projede bağımsız bölüm dağılımı yapılırken mevcut tapu kayıtları, imar hakları ve sözleşmedeki paylaşım yöntemi birlikte değerlendirilmelidir.
Arsa paylarının hatalı olduğu düşünülüyorsa, gerekli şartların bulunması halinde arsa payının düzeltilmesine ilişkin hukuki yollar gündeme gelebilir. Ancak bu konu dönüşüm sürecinin ilerleyişini ve çoğunluk hesabını doğrudan etkileyebileceğinden mümkün olduğunca erken incelenmelidir.
Kiracıların Kentsel Dönüşümde Hakları Nelerdir?
Kiracılar, malik olmadıkları için yeniden yapım kararına malik sıfatıyla katılamaz. Bununla birlikte tahliye bildirimi, kira sözleşmesinin durumu, depozito, taşınma giderleri ve mevzuatta şartları belirlenen desteklerden yararlanma konularında hak sahibidirler. Kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerine yapılabilecek yardımların türü ve tutarı, başvuru tarihindeki resmî düzenlemelere göre kontrol edilmelidir.
Tahliye sürecinde yalnızca bina yönetimi veya yüklenicinin sözlü açıklamalarına dayanılmamalı; resmi bildirimler, tahliye tarihi ve yardım başvuruları yazılı belgeler üzerinden takip edilmelidir.
Riskli Yapının Yıkılması İçin Ne Kadar Süre Verilir?
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra yapı maliklerine tahliye ve yıkım için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapının malikler tarafından yıktırılmaması hâlinde tahliye ve yıkım idari makamlar tarafından gerçekleştirilebilir. İdarece yapılan işlemlerin masrafları da mevzuattaki şartlara göre maliklerden tahsil edilebilir.
Verilen süre; taşınma, yüklenici seçimi, sözleşme hazırlanması ve finansman planlaması bakımından dikkatli kullanılmalıdır. Riskli yapı sürecinin başlamasından sonra sözleşme görüşmelerine geçilmesi, maliklerin zaman baskısı altında karar vermesine neden olabilir. Bu nedenle hukuki ve teknik hazırlıkların mümkün olduğunca erken yapılması yararlıdır.
Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı Dava Açılabilir mi?
Riskli yapı tespiti, arsa payı satışı, imar uygulaması, ruhsat işlemi veya diğer idari kararlar somut durumun özelliklerine göre yargı denetimine konu olabilir. Malikler arasındaki sözleşme, tapu, arsa payı veya yüklenici uyuşmazlıkları ise adli yargının görev alanına girebilir.
Dava açılması idari işlemi her durumda kendiliğinden durdurmaz. Ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde genel dava sürelerinden daha kısa süreler söz konusu olabilir. Bu nedenle işlemin niteliği, bildirim tarihi, görevli mahkeme ve yürütmenin durdurulması şartları gecikmeden değerlendirilmelidir.
İzmir Kentsel Dönüşüm Hukuku Danışmanlığı Neden Önemlidir?
İzmir’de farklı ilçelerin imar planları, parsel özellikleri, yapılaşma koşulları ve belediye uygulamaları birbirinden farklı olabilir. Bayraklı, Bornova, Karşıyaka, Konak, Buca ve diğer ilçelerde yürütülen dönüşüm çalışmalarında yalnızca 6306 sayılı Kanun değil, taşınmazın bulunduğu bölgenin güncel imar durumu da incelenmelidir.
İzmir kentsel dönüşüm hukuku danışmanlığı; sürecin başında tapu ve imar incelemesi yapılmasını, malik kararlarının doğru hazırlanmasını, sözleşme risklerinin belirlenmesini ve yasal sürelerin takip edilmesini kapsayabilir. Böylece dönüşümün her aşaması aynı hukuki plan çerçevesinde değerlendirilebilir.
İzmir’de Kentsel Dönüşüm Avukatları Hangi Uyuşmazlıklara Bakar?
İzmir’de kentsel dönüşüm avukatları; riskli yapı tespitine itiraz, malik kararlarının geçerliliği, arsa payı satışı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin temerrüdü, teslim gecikmesi, eksik veya ayıplı imalat, tapu iptali ve tescil, arsa payı düzeltme ve idari işlemlerin iptali gibi uyuşmazlıklarda görev alabilir.
Her dosyada izlenecek yöntem farklıdır. Taşınmazın riskli alan veya rezerv yapı alanında bulunması, yalnızca riskli yapı olarak tespit edilmesi, malik sayısı, tapu kayıtları ve sözleşmenin içeriği hukuki yol haritasını değiştirir.
İzmir Kentsel Dönüşüm Avukatı Hangi Konularda Destek Sunar?
Şancı & Çankaya Hukuk Bürosu; kentsel dönüşüm sürecinin tapu ve sözleşme incelemesinden malik kararlarına, riskli yapı işlemlerinden idari ve adli uyuşmazlıklara kadar farklı aşamalarını hukuki açıdan değerlendirir. İzmir kentsel dönüşüm avukatı desteği kapsamında işlemler, taşınmazın ve taraflar arasındaki ilişkinin özellikleri dikkate alınarak ele alınır.
Kentsel dönüşüm sürecinde erken aşamada yapılan hukuki inceleme; belirsiz sözleşme hükümlerinin, yanlış çoğunluk hesaplarının, eksik bildirimlerin ve hak kaybına neden olabilecek sürelerin önceden belirlenmesine yardımcı olur. İzmir kentsel dönüşüm hukuku danışmanlığı hakkında yapılacak değerlendirme, dosyaya ait tapu kayıtları, riskli yapı belgeleri, malik kararları ve sözleşme taslakları üzerinden gerçekleştirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kentsel dönüşüm dosyası kendi belgeleri, tarihleri ve tarafları bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
